Wien will den Schutz von leistbarem Wohnraum weiter ausbauen. Ab 1. Jänner 2027 soll für alle Wohnungen, die kurzfristig über Plattformen wie Airbnb oder booking.com vermietet werden, eine Registrierungspflicht gelten. Gleichzeitig plant die Stadt strengere Regeln gegen die dauerhafte Umwandlung von Wohnungen in Beherbergungsstätten.
Für Menschen in Wien ist das Thema unmittelbar relevant: Die Stadt begründet die Maßnahmen damit, dass immer mehr Wohnungen dem privaten Wohnungsmarkt für gewerbliche Zwecke entzogen würden. Das könne den Druck auf die Mieten erhöhen. Wohnraum solle daher in erster Linie für dauerhaftes Wohnen zur Verfügung stehen.
Registrierung wird für alle Anbieter verpflichtend
Grundlage der neuen Regelung soll das Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz sein. Der Wiener Landtag soll das Gesetz noch im November beschließen. In Kraft treten soll es mit Jahresbeginn 2027.
Betroffen wären alle Anbieterinnen und Anbieter, die Wohnungen über einschlägige Kurzzeitvermietungs-Plattformen anbieten möchten. Entscheidend soll dabei nicht sein, wie häufig oder wie lange eine Wohnung vermietet wird. Die Registrierungspflicht soll sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen gelten.
Für bereits angebotene Wohnungen ist eine Übergangsfrist bis zum Ende des ersten Quartals 2027 vorgesehen. Wer eine Wohnung erst neu zur Kurzzeitvermietung anbieten möchte, soll die Registrierung bereits ab 1. Jänner 2027 benötigen.
Registrierungsnummer als Voraussetzung für Inserate
Nach der Anmeldung prüft die Stadt Wien, ob Gründe gegen eine kurzfristige Vermietung der jeweiligen Wohnung sprechen. Dadurch soll unter anderem verhindert werden, dass Gemeindewohnungen auf diese Weise angeboten werden.
Fällt die Prüfung positiv aus, wird eine Registrierungsnummer vergeben. Diese muss künftig bei Inseraten auf den entsprechenden Plattformen angegeben werden. Die Stadt beschreibt die Nummer als eine Art Kennzeichen für die angebotene Wohnung.
Ohne gültige Registrierungsnummer soll ein Inserat nicht mehr zulässig sein. Auch die Plattformen dürfen dann nur jene Wiener Wohnungen anbieten, die eine solche Nummer aufweisen. Nach Ablauf der Übergangsfrist müssten Angebote ohne Registrierung entfernt werden.
Hohe Strafen bei Verstößen
Wer die Registrierungspflicht nicht einhält, muss laut den geplanten Vorgaben mit empfindlichen Strafen rechnen. Pro Verstoß sollen Geldstrafen von bis zu 50.000 Euro möglich sein. Bei wiederholten Übertretungen sind Mindeststrafen von 2.000 Euro vorgesehen.
Zusätzliche Mindeststrafen sollen auch in der Bauordnung verankert werden. Sie betreffen Verstöße gegen die Regeln zur Kurzzeitvermietung und sollen bei wiederholten Übertretungen ebenfalls 2.000 Euro betragen. Damit will die Stadt verhindern, dass Wohnungen aus Gründen der Gewinnmaximierung dauerhaft dem regulären Mietmarkt entzogen werden.
Strengere Vorgaben für Umwidmungen
Seit der Einführung der 90-Tage-Begrenzung für touristische Kurzzeitvermietungen im Jahr 2024 habe sich laut Stadt ein neues Geschäftsmodell entwickelt. Vor allem gewerbliche Eigentümerinnen und Eigentümer hätten versucht, Wohnungen in Beherbergungsstätten umwidmen zu lassen. Auf diese Weise sollte die bestehende Beschränkung umgangen werden.
Diese Möglichkeit soll nun deutlich eingeschränkt werden. Außerhalb von Wohnzonen – und damit nach Darstellung der Stadt in ganz Wien – sollen künftig mindestens 80 Prozent der Nutzflächen der Regelgeschoße für Wohnzwecke erhalten bleiben.
Für klassische Hotels und Beherbergungsstätten sind Ausnahmen vorgesehen. Sie unterscheiden sich laut Stadt von der klassischen Kurzzeitvermietung dadurch, dass sie Arbeitsplätze schaffen, den Wirtschaftsstandort stärken und zusätzliche Dienstleistungen anbieten.
Die neuen Vorgaben sollen außerdem nicht erst für zukünftige Anträge gelten. Für Verfahren, die seit dem Sommer eingelangt sind, sollen bereits die verschärften Bestimmungen maßgeblich sein. Bei offenen Anträgen, die davor eingereicht wurden, sollen hingegen weiterhin die bisherigen Regeln gelten.
Viele Anzeigen und hunderte Strafanträge
Die Stadt verweist auf die bisherige Arbeit der Baupolizei. Im Jahr 2025 wurden demnach 305 Anträge im Zusammenhang mit Beherbergungsstätten eingebracht. Bis zum 31. Dezember 2025 waren 132 davon bewilligt.
Seit der Verschärfung der Kurzzeitvermietungsregeln mit 1. Juli 2024 gingen bei der Baupolizei insgesamt 2.484 Anzeigen wegen mutmaßlich illegaler Kurzzeitvermietung ein. Der Großteil stammte von Nachbarinnen, Nachbarn oder anderen Anrainerinnen und Anrainern.
Bis Ende Juli 2026 leitete das zuständige Referat „Kontrolle Kurzzeitvermietung“ insgesamt 558 Strafanträge an die für Baurecht zuständige MA 64 weiter. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bearbeiten die eingegangenen Meldungen laufend und suchen auch selbst nach verdächtigen Angeboten.
Nach Angaben der Stadt zeigen die Kontrollen bereits Wirkung. Bei Außendiensten würden immer wieder Wohnungen entdeckt, die zuvor über Airbnb angeboten worden seien und nun wieder regulären Mieterinnen und Mietern zur Verfügung stünden.
Was sich für Wohnungsanbieter ändert
- Ab 1. Jänner 2027 soll die Registrierung für neue Anbieter verpflichtend sein.
- Für bereits angebotene Wohnungen ist eine Übergangsfrist bis Ende März 2027 vorgesehen.
- Für jedes zulässige Inserat soll eine Registrierungsnummer erforderlich sein.
- Plattformen sollen nur registrierte Wiener Wohnungen anbieten dürfen.
- Umwidmungen in Beherbergungsstätten werden stärker eingeschränkt.
- Bei Verstößen drohen hohe Geldstrafen.
Damit setzt Wien seinen bisherigen Kurs gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum fort. Die Stadt will kurzfristige touristische Vermietungen kontrollierbarer machen und gleichzeitig sicherstellen, dass möglichst viel Wohnraum dauerhaft für die Bevölkerung erhalten bleibt.
Quelle
Bürgermeister Ludwig: Wien ist Vorbild beim Schutz von leistbaren Wohnungen für die Bevölkerung