Wien will den dauerhaften Verlust von Wohnraum durch touristische Kurzzeitvermietungen stärker eindämmen. Ab 1. Jänner 2027 soll für alle Anbieterinnen und Anbieter eine Registrierungspflicht gelten. Zusätzlich werden Umwidmungen von Wohnungen in Beherbergungsstätten erschwert. Die Stadt begründet die Maßnahmen damit, dass Wohnungen vor allem den Menschen zum dauerhaften Wohnen zur Verfügung stehen sollen.
Neue Registrierung für Wohnungen auf Plattformen
Im Mittelpunkt steht ein neues elektronisches Register für Kurzzeitvermietungen. Grundlage dafür ist das geplante Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz, das noch im November im Wiener Landtag beschlossen werden soll. Das Gesetz soll mit Jahresbeginn 2027 in Kraft treten.
Die Registrierung betrifft alle Gastgeberinnen und Gastgeber, die Wohnungen über Plattformen wie Airbnb oder booking.com kurzfristig anbieten möchten. Dabei spielt es laut Stadt keine Rolle, wie häufig oder wie lange eine Wohnung vermietet wird. Die Regelung soll sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen gelten.
Nach der Anmeldung prüft die Stadt Wien, ob Gründe gegen eine Kurzzeitvermietung der jeweiligen Wohnung sprechen. Auf diese Weise soll etwa verhindert werden, dass Gemeindewohnungen für touristische Zwecke angeboten werden.
Bei einer positiven Prüfung wird eine Registrierungsnummer vergeben. Diese Nummer muss künftig beim Erstellen eines Inserats auf einer Kurzzeitvermietungs-Plattform angegeben werden. Die Stadt vergleicht sie mit einer Art Kennzeichen für die angebotene Wohnung: Sie soll Kontrollen und den Informationsaustausch erleichtern.
Übergangsfrist für bestehende Angebote
Für Wohnungen, die bereits jetzt zur Kurzzeitvermietung angeboten werden, ist eine Übergangsfrist vorgesehen. Anbieterinnen und Anbieter haben bis zum Ende des ersten Quartals 2027 Zeit, die Registrierung abzuschließen. Wer eine Wohnung erst ab 1. Jänner 2027 neu anbieten möchte, muss die Registrierung bereits ab diesem Datum beachten.
Ohne gültige Registrierungsnummer dürfen Wohnungen künftig nicht mehr angeboten werden. Auch die Plattformen selbst dürfen dann nur Inserate mit einer solchen Nummer veröffentlichen. Angebote ohne Registrierung müssen nach Ablauf der Übergangsfrist entfernt werden.
Bei Verstößen gegen die Registrierungspflicht können Strafen von bis zu 50.000 Euro pro Verstoß verhängt werden. Für wiederholte Verstöße sind Mindeststrafen von 2.000 Euro vorgesehen.
Umwidmung in Beherbergungsstätten wird eingeschränkt
Die Stadt reagiert außerdem auf einen Weg, mit dem die bisherige Begrenzung der Kurzzeitvermietung umgangen werden konnte. Seit 2024 gilt in Wien eine Beschränkung für die touristische Vermietung von Wohnungen auf 90 Tage. Danach stellten insbesondere gewerbliche Eigentümerinnen und Eigentümer vermehrt Anträge, Wohnungen in Beherbergungsstätten umzuwidmen.
Mit den neuen Bestimmungen soll diese Möglichkeit deutlich eingeschränkt werden. Außerhalb von Wohnzonen – damit im gesamten Wiener Stadtgebiet – müssen künftig mindestens 80 Prozent der Nutzflächen der Regelgeschoße für Wohnzwecke erhalten bleiben.
Für klassische Hotels und Beherbergungsbetriebe sind Ausnahmen vorgesehen. Die Stadt unterscheidet diese Einrichtungen von der klassischen Kurzzeitvermietung, weil sie Arbeitsplätze schaffen, den Wirtschaftsstandort stärken und zusätzliche Dienstleistungen anbieten.
Die neuen Vorgaben gelten auch für Verfahren, die seit dem Sommer eingelangt sind. Damit soll verhindert werden, dass noch schnell zahlreiche Umwidmungsanträge nach den bisherigen Regeln eingebracht werden. Für ältere, weiterhin offene Anträge, die bereits davor eingereicht wurden, gelten laut Stadt hingegen die bisherigen Bestimmungen.
Viele Anzeigen wegen vermuteter illegaler Vermietung
Wie groß die Bedeutung des Themas für den Wiener Wohnungsmarkt ist, zeigen die Zahlen der Baupolizei. Im Jahr 2025 wurden 305 Anträge im Zusammenhang mit einer Beherbergungsstätte eingebracht. Bis zum 31. Dezember desselben Jahres waren 132 Anträge bewilligt.
Die Stadt verweist darauf, dass eine Umwidmung in eine Beherbergungsstätte Wohnraum dauerhaft entziehen kann. Anders als eine auf fünf Jahre befristete Ausnahmebewilligung ist diese Umwidmung nach der derzeitigen Rechtslage außerhalb von Wohnzonen unbegrenzt möglich.
Seit der Verschärfung der Regeln im Juli 2024 wurden bei der Baupolizei 2.484 Anzeigen wegen vermuteter illegaler Kurzzeitvermietung eingebracht. Ein großer Teil davon kam von Nachbarinnen, Nachbarn und anderen Anrainerinnen und Anrainern.
Für die Kontrollen wurde bei der Baupolizei ein eigenes Referat eingerichtet. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter prüfen die eingehenden Hinweise und recherchieren auch selbst nach verdächtigen Angeboten. Bis Ende Juli 2026 wurden insgesamt 558 Strafanträge an die für Baurecht zuständige MA 64 weitergeleitet.
Was die Änderungen für den Wohnraum bedeuten
Die Wiener Regelungen sollen verhindern, dass Wohnungen dauerhaft dem regulären Mietmarkt entzogen und stattdessen gewerblich kurzfristig vermietet werden. Nach Darstellung der Stadt kann eine solche Entwicklung das Angebot an regulären Wohnungen verringern und den Druck auf die Mieten erhöhen.
Gleichzeitig zeigt die Bilanz der Kontrollen, dass das Thema nicht nur auf dem Papier besteht. Laut Stadt wurden bei Außendiensten wiederholt Wohnungen entdeckt, die zuvor über Airbnb angeboten worden waren und anschließend wieder regulären Mieterinnen und Mietern zur Verfügung standen.
Quelle
Bürgermeister Ludwig: Wien ist Vorbild beim Schutz von leistbaren Wohnungen für die Bevölkerung